O HGRE11 prestou esclarecimentos à B3 depois de ser questionado sobre oscilações consideradas atípicas nas cotas e aumento do volume negociado. O administrador fiduciário afirmou não ter elementos para relacionar o movimento a um fato específico, mas informou uma operação relevante envolvendo o Edifício Alegria.
Entre 13 e 26 de agosto, as cotas passaram por variações expressivas. O maior movimento ocorreu no dia 26, quando o fundo fechou a R$ 113,10, queda de 4,52%. Na sessão foram registrados 9.878 negócios, envolvendo 54.812 cotas e aproximadamente R$ 6,23 milhões.
Venda do Edifício Alegria
O Banco Genial informou ter tomado conhecimento de um compromisso vinculante para vender a totalidade do Edifício Alegria, localizado no Brás, em São Paulo. O ativo está 100% desocupado, característica relevante para avaliar os custos e a ausência de receita de locação no período anterior à transação.
O preço negociado é de R$ 115 milhões. Pelas condições divulgadas, R$ 5,5 milhões serão pagos na assinatura, depois da conclusão da diligência. Os R$ 110 milhões restantes deverão ser recebidos em cinco parcelas anuais corrigidas pelo IPCA.
- Preço total previsto: R$ 115 milhões.
- Parcela inicial: R$ 5,5 milhões após a diligência.
- Saldo: R$ 110 milhões em cinco parcelas anuais.
- Correção das parcelas: IPCA.
- Situação atual do imóvel: completamente desocupado.
As parcelas podem ser antecipadas conforme o fluxo de vendas previsto na estrutura de permuta financeira. A conclusão ainda depende do cumprimento de condições precedentes, portanto o compromisso não deve ser tratado como uma venda definitivamente encerrada.
Administrador não ligou a venda à oscilação
Apesar de mencionar o desinvestimento, a administração ressaltou que não pode afirmar que a operação provocou a movimentação das cotas. Também declarou não conhecer outro fato relevante, ato ou evento ainda não divulgado que justificasse a alta no número de negócios e na quantidade negociada.
A operação deverá ser detalhada em fato relevante específico após a formalização do contrato de compra e venda. Até essa etapa, permanecem em aberto as condições precedentes e o cronograma efetivo de recebimento.
Venda parcelada muda a leitura do caixa
O valor nominal de R$ 115 milhões não entra integralmente no caixa no momento inicial. Como a maior parte está dividida em parcelas anuais, o efeito financeiro será distribuído no tempo e dependerá da correção pelo IPCA e de eventuais antecipações.
Outros fundos também têm usado vendas para reorganizar suas carteiras. O CPOF11 vendeu parte do Faria Lima Plaza por R$ 201,8 milhões, mas cada negócio possui prazo, custo contábil e forma de pagamento diferentes. Comparar apenas o valor total pode ocultar essas diferenças.
A vacância também precisa ser analisada de acordo com o segmento e o ativo. Enquanto o Edifício Alegria está vazio, o LVBI11 informou vacância física de apenas 0,4% em sua carteira logística, contraste que mostra como ocupação e demanda variam entre lajes e galpões.
O esclarecimento à B3 reduz a assimetria de informação, mas não explica por si só toda a oscilação. Cotação, liquidez, expectativa sobre a venda e condições do mercado de escritórios podem continuar influenciando as negociações do HGRE11.
