A redução da Selic para 13,75% ao ano não garante uma alta imediata dos fundos imobiliários. O IFIX terminou a sessão da decisão do Copom praticamente estável, com queda de 0,06%, apesar do quinto corte consecutivo da taxa básica.
A explicação está na diferença entre a Selic atual e o custo de capital de longo prazo. As cotas dos FIIs respondem às expectativas para inflação, juros futuros e títulos públicos de prazo maior, além dos resultados de cada fundo.
O movimento do Copom já era amplamente esperado. Quando uma decisão está nos preços, sua confirmação pode produzir reação pequena. A surpresa costuma ter mais força do que o número isolado anunciado pelo Banco Central.
Selic atual e juro longo não são a mesma coisa
A Selic influencia o CDI, o crédito e a remuneração de aplicações de curto prazo. Para precificar imóveis e fluxos de renda que duram anos, o mercado observa também os juros reais longos, frequentemente comparados às taxas das NTN-Bs, os títulos do Tesouro indexados à inflação.
Se a Selic cai, mas os juros longos continuam elevados por preocupação fiscal, inflação ou risco externo, a taxa usada para descontar receitas futuras permanece alta. Isso pode limitar a valorização dos FIIs mesmo durante um ciclo de cortes.
O Banco Central reduziu a Selic para 13,75% e deixou os próximos passos em aberto. A ausência de promessa para novembro mantém a curva de juros sensível aos novos dados.
Efeito muda entre fundos de papel e de tijolo
Fundos de papel possuem carteiras de crédito imobiliário. Quando os recebíveis são indexados ao CDI, uma Selic menor pode reduzir gradualmente a receita financeira, desde que não haja compensação por spreads, inflação ou novas operações.
Nos fundos de tijolo, juros mais baixos podem reduzir a taxa exigida pelos investidores e favorecer o valor presente de aluguéis futuros. O efeito depende de vacância, renegociações, qualidade dos imóveis e crescimento real da receita.
Mesmo dentro de cada grupo há diferenças importantes. Fundos de shopping respondem a vendas e consumo; galpões dependem de ocupação e contratos logísticos; escritórios são influenciados por oferta regional e retorno ao trabalho presencial.
Dividend yield sozinho pode enganar
Um levantamento citado pelo InfoMoney apontou 33 fundos do IFIX com dividend yield superior ao CDI após o corte. Em 28 deles, contudo, a cota havia se desvalorizado nos 12 meses anteriores.
Isso significa que o rendimento mensal sustentou parte do retorno, mas não impediu perda patrimonial em muitos casos. Além disso, calcular o dividend yield com a cotação de um ano atrás pode produzir um percentual diferente daquele disponível para quem compra hoje.
O Analistas mostrou que os FIIs cresceram 24,2% no varejo e as ofertas dobraram no semestre. Popularização e captação, porém, não substituem a análise do ativo.
O que pode favorecer o IFIX
Uma queda mais consistente dos juros reais longos tende a reduzir a concorrência dos títulos públicos e o custo de financiamento dos fundos. Inflação controlada e maior previsibilidade fiscal também podem diminuir o prêmio exigido pelo mercado.
Para cada FII, o efeito depende ainda de endividamento e vencimentos. O levantamento sobre a redução da alavancagem dos FIIs de tijolo e o aumento entre fundos de shopping mostra que o ponto de partida não é igual para todos.
O corte da Selic é uma variável favorável em parte dos cenários, mas não funciona como botão automático de valorização. IFIX, dividendos e cotas continuarão reagindo à curva de juros, à inflação e aos resultados dos portfólios.
Esta reportagem tem finalidade informativa e não constitui recomendação de investimento.
