Calculadora de Financiamento Imobiliário
Compare SAC e Price lado a lado: primeira e última parcela, total pago, total de juros e a diferença em reais entre os dois sistemas.
Dados do financiamento
Bancos costumam exigir ao menos 20%.
Resultado
Sistema SAC
- Primeira parcela—
- Última parcela—
- Total de juros—
- Total pago—
Tabela Price
- Parcela fixa—
- Última parcela—
- Total de juros—
- Total pago—
* Simulação com taxa constante, sem seguros obrigatórios (MIP/DFI), tarifas nem atualização pela TR — o CET real do banco será maior que a taxa nominal. Financiamento simulado: —.
SAC ou Price: como decidir
SAC — parcela cadente: você amortiza o mesmo valor todo mês, então os juros (calculados sobre o saldo devedor) caem continuamente. Começa pagando mais, termina pagando muito menos, e o total de juros é menor. É o padrão da Caixa para imóveis.
Price — parcela fixa: previsibilidade total no orçamento, mas nos primeiros anos quase tudo é juro e o saldo devedor cai devagar. No longo prazo, o custo total supera o SAC.
O teto dos 30%: bancos limitam a parcela a cerca de 30% da renda bruta familiar. Como a 1ª parcela do SAC é a maior, às vezes a Price "cabe" e o SAC não — nesses casos, considere entrada maior ou prazo mais longo antes de aceitar pagar mais juros.
Amortize quando puder: aportes extras no saldo devedor (com FGTS ou sobras) reduzem drasticamente os juros totais — priorize reduzir o prazo, não a parcela. Antes de decidir entre amortizar ou investir, compare com o rendimento líquido na nossa calculadora de renda fixa.
Comprar ou continuar alugando?
O financiamento é só metade da conta — a outra metade é o custo de oportunidade da entrada e a comparação com o aluguel do mesmo imóvel. Essa análise tem ferramenta própria: a nossa calculadora de alugar vs. financiar coloca os dois cenários lado a lado.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre SAC e Price?
No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização é fixa e as parcelas começam mais altas e caem todo mês. Na Price, a parcela é constante do início ao fim, mas com mais juros no começo. Para o mesmo prazo e taxa, o SAC paga menos juros no total.
Qual sistema é melhor: SAC ou Price?
Se você suporta a parcela inicial mais alta, o SAC custa menos no total e reduz a dívida mais rápido. A Price serve a quem precisa de parcela menor agora para caber na renda — pagando mais juros pelo caminho. Bancos limitam a parcela a cerca de 30% da renda, o que muitas vezes decide pelo comprador.
O que é o CET do financiamento?
O Custo Efetivo Total soma à taxa de juros os seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas e a atualização pela TR quando houver. É o CET, não a taxa anunciada, que deve ser comparado entre bancos — peça a planilha de evolução do financiamento antes de assinar.
Vale a pena amortizar o financiamento antecipadamente?
Em geral, sim: a amortização extraordinária reduz o saldo devedor sem incidência de juros futuros sobre a parte quitada, e você pode escolher entre reduzir o prazo (economia maior) ou o valor da parcela. Compare o custo do financiamento com o rendimento líquido que o dinheiro teria investido.
Posso usar o FGTS no financiamento?
Sim, nas condições do SFH: na entrada, para amortizar ou quitar o saldo, e até para abater parte das prestações, respeitadas as regras de intervalo e enquadramento do imóvel. É um dos usos mais eficientes do fundo, que rende apenas 3% ao ano + TR.
Ferramenta informativa e educacional. As condições reais dependem da análise de crédito, do CET e do contrato de cada banco. Não constitui recomendação financeira.