O aluguel pedido por galpões logísticos apresenta diferenças relevantes entre a capital e o ABC paulista. Levantamento divulgado nesta semana ajuda a explicar por que localização e padrão pesam nos resultados dos fundos imobiliários do segmento.
Em anúncios válidos coletados em 7 de setembro, a mediana foi de R$ 26,68 por metro quadrado ao mês em Diadema, R$ 34 em São Bernardo do Campo, R$ 36,45 em Santo André, R$ 40,54 em São Caetano do Sul e R$ 37,63 na capital.
São preços pedidos, não contratos fechados
Os dados vêm do Termômetro do Mercado de Galpões, elaborado pela Disk Galpões a partir de anúncios publicados no VivaReal. A coleta reuniu 15.459 anúncios declarados nas localidades acompanhadas e aplicou filtros e deduplicação.
Os números representam valores pedidos pelos proprietários. O aluguel contratado pode mudar depois de negociação, carência, adequações, garantias e definição das demais condições comerciais.
Por que o metro quadrado muda
A proximidade de rodovias, aeroportos e consumidores influencia o preço. Galpões de última milha podem custar mais por estarem em terrenos escassos e próximos de regiões densamente povoadas.
Também pesam idade e padrão do imóvel, pé-direito, capacidade do piso, número de docas, segurança, eficiência energética, área e possibilidade de expansão. Comparar apenas o valor por metro quadrado pode ocultar diferenças operacionais.
O que isso significa para FIIs logísticos
Para BTLG11, LVBI11, XPLG11 e CPLG11, o efeito depende dos endereços e contratos de cada carteira. Uma mediana regional maior não eleva automaticamente a receita, pois os aluguéis vigentes possuem prazos, reajustes e condições próprias.
Mercado ocupado pode favorecer revisões, enquanto vacância, concentração de locatários e reformas podem limitar ganhos. O BTLG11 comprou um galpão em Guarulhos e o LVBI11 encerrou julho com vacância física de 0,4%, exemplos de como localização e ocupação devem ser analisadas juntas.
Como avaliar o impacto nos rendimentos
O rendimento de um FII logístico resulta dos aluguéis depois de despesas e custos financeiros. Também pode incluir ganhos não recorrentes com vendas, que não devem ser confundidos com receita mensal permanente.
A leitura mais útil combina aluguel, vacância física e financeira, prazos, revisões, inadimplência e dívida. Esta matéria é informativa e não representa recomendação de investimento em FIIs.
