A taxa oficial de vacância de escritórios de padrão A+, A e B em São Paulo está em 13,77%. Uma análise da empresa de inteligência imobiliária SiiLA, porém, aponta que a oferta efetivamente competitiva pode ser quase metade desse percentual quando são separados os espaços encalhados há anos.
O levantamento identificou 454,8 mil metros quadrados vagos há mais de três anos. Esses imóveis continuam na estatística geral, mas nem sempre concorrem nas mesmas condições com edifícios modernos, bem localizados e prontos para receber empresas.
Vacância oficial e vacância competitiva não são iguais
A vacância oficial mede a proporção da área disponível no estoque monitorado. A vacância competitiva tenta responder a uma pergunta diferente: quanto espaço realmente disputa novos contratos nas condições atuais de localização, qualidade, preço e infraestrutura?
Um andar vazio por alguns meses em um prédio procurado representa oferta ativa. Já uma área desocupada por mais de três anos pode carregar problemas de preço, especificação, documentação, acesso ou necessidade de reformas. Ambos aparecem como vagos, embora tenham capacidades diferentes de atrair inquilinos.
Por que 454,8 mil m² fazem diferença
A permanência de 454,8 mil m² fora de uso por mais de três anos indica uma parcela estrutural da vacância. Quando essa área é retirada da comparação competitiva, a disponibilidade percebida pelo locatário pode cair consideravelmente.
Isso não significa que os imóveis desapareceram do mercado nem que a taxa oficial esteja errada. As métricas medem fenômenos distintos. A taxa ampla descreve todo o estoque disponível; o recorte competitivo busca aproximar a oferta capaz de disputar ocupantes agora.
O que o dado muda para os FIIs de escritórios
Para fundos de lajes corporativas, a média da cidade é apenas o ponto de partida. Região, padrão construtivo, idade do prédio, qualidade dos contratos e concentração de inquilinos podem produzir resultados muito diferentes dentro do mesmo mercado.
O AIEC11 mantém projeções de rendimentos até 2028 com base em sua carteira. Já o HGRE11 negociou a venda de um imóvel por R$ 115 milhões e depois iniciou uma emissão de até R$ 700 milhões.
Quais dados merecem atenção
Além da vacância física, o investidor encontra nos relatórios dos fundos a vacância financeira, que considera o aluguel perdido, e informações sobre carências concedidas, revisões contratuais e vencimentos. Um prédio pode estar ocupado e ainda gerar menos receita durante um período de desconto ou carência.
Também importa observar a absorção líquida, isto é, o saldo entre áreas ocupadas e devolvidas. A queda da vacância acompanhada por absorção positiva tende a oferecer uma leitura mais consistente do que uma mudança provocada apenas pela retirada de edifícios da amostra.
Os números da SiiLA descrevem o mercado paulistano e não garantem valorização ou aumento de rendimentos de qualquer fundo. Esta matéria tem caráter informativo e não constitui recomendação de investimento.
